부동산 공시가격 현실화 폐지의 의미와 배경
공시가격 현실화 폐지란 정부가 매년 공시가격을 시세의 일정 비율로 인상하는 정책을 중단하겠다는 의미입니다. 본래 문재인 정부는 2019년 공시가격 현실화율 68.1%를 2035년까지 단계적으로 90%까지 높이는 계획을 세웠지만, 집값 상승으로 국민 세 부담이 급증하자 이를 폐지하기로 했습니다.
공시가격 현실화란?
공시가격 현실화는 정부가 부동산 실거래가와 공시가격 간의 괴리를 줄이기 위해 도입한 정책입니다. 과거 공시가격이 시세보다 너무 낮아 보유세 부담이 적다는 지적이 있었기 때문입니다.
정부는 2019년 당시 68.1%였던 공시가격 현실화율을 2035년까지 매년 높여 최대 90%까지 끌어올리겠다는 계획을 세웠습니다. 이에 따라 실제로 2020년 69%, 2021년 70%, 2022년 71.5%로 상향조정되었죠.
이렇게 되면 결과적으로 공시가격이 오르고, 그에 따라 재산세와 종합부동산세 등의 세 부담도 자동적으로 늘어납니다.
공시가 현실화 폐지를 공식화 하는 이유가 '이것' 무너뜨릴려고?
공시가격 현실화의 부작용
다만 이 같은 공시가격 현실화 정책에는 몇 가지 문제점이 지적되었습니다.
첫째, 부동산 가격 상승을 전제로 한 정책이라는 점입니다. 가령 앞으로 부동산 가격이 하락하면, 원래 의도와 달리 공시가격이 오히려 시세를 웃돌게 될 수 있습니다. 그렇게 되면 과세 기준이 되는 공시가격이 실제 시세보다 높아져 국민 세 부담이 가중될 수 있습니다.
둘째, 실제 세금 부담 증가입니다. 공시가격이 계속 높아지면서 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담이 급격히 늘어나 서민들의 반발이 컸습니다. 특히 수도권과 비수도권, 아파트와 단독주택 등 부동산 유형별로 현실화율 차이가 커 형평성 논란도 있었습니다.
셋째, 현실화율 90% 목표치가 과도한 수준이라는 점입니다. 정부의 공시가격 설정 기준이 되는 '개별주택가격 산정 체계'에서는 공시가격을 시세의 50~80% 수준으로 정하고 있습니다. 하지만 현실화율을 90%까지 끌어올린다면 실거래가와 공시가격 간의 괴리는 거의 없어지게 되는 셈입니다.
이런 이유로 정부는 결국 공시가격 현실화 정책을 폐지하고 대신 적정 현실화율을 유지하기로 했습니다.
정부의 공시가격 현실화 폐지 계획
연도별 현실화율 상향조정 중단
우선 이번 계획의 핵심은 연도별 현실화율 상향조정을 중단하는 것입니다. 앞으로는 적정 수준의 현실화율을 유지하고, 이를 더 이상 높이지 않겠다는 것입니다.
다만 적정 수준의 구체적인 비율은 아직 정해지지 않았습니다. 정부는 오는 7월 이후 연구용역을 거쳐 고시가격과 실거래가의 괴리율 등을 토대로 합리적인 기준을 마련할 예정이라고 합니다. 그동안 전문가들이 지적해 온 현실화율 50~80%를 감안할 것으로 보입니다.
정부 관계자는 "현실화율이 69%인 현재 수준과 크게 벗어나지 않을 것"이라고 밝혔습니다. 단 지역별, 유형별 편차가 큰 만큼 이를 해소하는 작업은 병행할 것이라고 덧붙였습니다.
부동산공시법 개정 문제
현행 법상 정부는 공시가격 현실화 계획을 세워야 합니다. 부동산 공시에 관한 법률 제26조에서는 "개별 토지 및 주택에 대하여 매년 단계적으로 현실화율을 높여가야 한다"고 명시하고 있기 때문입니다.
따라서 이번 정부의 공시가격 현실화 폐지 계획이 현실화되려면 먼저 이 법률 조항을 개정해야 합니다. 물론 그 과정에서 야당과의 협의도 필요할 것으로 보입니다.
만약 국회 논의에서 현실화율 90% 목표치가 너무 높다는 공감대가 형성되면 개정안 통과 가능성이 높아질 것으로 예상됩니다. 그렇지 않다면 국회 문턱을 넘기 쉽지 않을 것이라는 관측도 있습니다.
정부의 공시가격 현실화 폐지 이유
이렇듯 법 개정의 어려움이 있지만, 정부가 공시가격 현실화 폐지를 추진하는 이유는 다음과 같습니다.
1. 집값 상승 기조와 정책 방향이 맞지 않음
공시가격 현실화 정책은 집값이 계속 오르리라는 전제 하에 세웠지만, 최근 집값이 하락 국면에 들어서면서 정책 기조를 바꿀 필요가 생긴 것입니다. 정부는 급격한 집값 상승이 서민들의 내 집 마련을 어렵게 만들고 있다고 보고 있습니다. 정작 집값이 오르지 않는데 세금만 올리는 모순이 발생한 셈입니다.
2. 서민 주거 안정을 위해 세 부담을 줄여야
현실화율 인상으로 공시가격이 높아지면서 종부세, 재산세 등의 세 부담이 늘어났습니다. 공시가격은 실제로 집을 팔지 않고서는 손해볼 일이 없지만, 보유세 납부 의무는 발생합니다. 정부는 주거 안정을 최우선 과제로 삼고 있는 만큼 서민 주거 세 부담을 줄일 필요가 있다고 판단했습니다.
3. 수도권, 비아파트 등 부동산 유형별 현실화율 격차 해소
지금까지 서울과 같은 수도권의 현실화율이 비수도권보다 높았고, 아파트의 현실화율이 단독주택보다 높은 형평성 문제가 제기되었습니다. 이에 정부가 각 지역, 유형별 격차를 해소하기 위해 현실화 정책을 폐지하고 새롭게 조정하려는 것으로 보입니다.
공시가 현실화 폐지를 공식화 하는 이유가 '이것' 무너뜨릴려고?
공시가격 현실화 폐지의 영향
서민 보유세 부담 줄어들 것
무엇보다 공시가격 현실화 폐지로 서민들의 보유세 부담이 크게 줄어들 것으로 기대됩니다.
앞서 살펴본 대로 공시가격 현실화율이 매년 오르면서 결과적으로 공시가격도 높아졌습니다. 그에 따라 종합부동산세, 재산세 등의 세 부담도 자동적으로 증가했죠.
특히 수도권과 아파트 소유자들의 경우 공시가격이 급등해 보유세 부담이 컸던 만큼, 이번 폐지 조치로 가장 큰 혜택을 볼 전망입니다.
정부도 "현재 현실화율(69%)을 크게 벗어나지는 않겠지만 과세 기준이 되는 공시가격이 올라가지 않아 세 부담이 현행 수준에 머물 것"으로 내다봤습니다.
하지만 단독주택이나 전월세 부동산 보유자들의 세 부담 상승 가능성은 여전히 남아 있습니다. 정부가 유형별, 지역별 편차를 해소하는 과정에서 이들 부동산 유형에 대한 현실화율을 지금보다 높일 수밖에 없기 때문입니다.
집값 떨어질 때 과세 기준 주의 필요
하지만 공시가격 현실화율 유지 등 향후 정책이 과도하지 않다면, 집값 상승기에도 세 부담이 크게 증가하지 않을 전망입니다.
문제는 반대로 집값이 하락할 때입니다. 과거에는 공시가격이 시세를 크게 웃돌아 세 부담이 적은 편이었지만, 앞으로는 주의가 필요합니다.
정부 정책대로라면 공시가격이 시세와 큰 차이가 없기 때문에 집값이 떨어지면 실제로는 보유하고 있지만 그에 상응한 보유세를 물어야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 정부 정책의 큰 역설이 될 것입니다.
정부는 이런 우려를 불식시키기 위해 기준이 되는 적정 현실화율을 시세보다 낮추는 방안을 고민 중인 것으로 전해졌습니다. 다만 그렇게 되면 본래 취지와 동떨어질 수 있어 정책 혼란이 우려됩니다.
부동산 시장에 영향은 제한적
공시가격 현실화 정책은 과세 기준이 되는 공시가격을 산정하는 것에 불과합니다. 따라서 정부의 이번 조치가 직접적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다.
다만 정부가 보유세 부담을 줄이면서 주거안정 정책 기조로 선회할 가능성이 있는 만큼, 중장기적으로 매매시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
또한 지방의 경우 공시가격이 높아지면서 실거래가를 웃도는 지역도 생길 수 있습니다. 그런 곳에서는 당장 매수세가 약해질 가능성도 있습니다.
다만 대출이나 투자 심리에 변화가 없다면 단기적인 가격 변동까지는 없을 것이라는 게 전문가 견해입니다. 정부의 이번 공시가격 정책 폐지 자체만으로는 부동산 시장 수급에 큰 변화를 주지는 못하는 셈입니다.
| 수혜자 | 영향 |
|---|---|
| 서민 집주인 | 보유세 부담 완화 |
| 수도권 아파트 주인 | 종부세 등 세금 큰 폭 하락 |
| 단독주택 주인 | 보유세 부담 다소 증가 가능성 |
| 세입자, 실수요자 | 직접 영향 미미 |
공시가격 현실화 폐지의 쟁점과 대안
공시가격 현실화율 적정 기준 마련이 관건
정부의 이번 공시가격 현실화 폐지 계획이 현실화되려면 적정 현실화율의 기준을 마련하는 게 가장 중요합니다.
현재 정부는 7월 이후 연구용역을 거쳐 보다 합리적인 공시가격 산정 방식을 내놓기로 했습니다. 시세 대비 공시가격의 적정 비율, 지역/유형별 형평성 등을 반영할 것으로 보입니다.
다만 시세의 몇 %가 적정한지를 두고 전문가 견해가 엇갈리고 있습니다. 일각에서는 공시가격이 시세의 50~70% 수준이 적절하다는 의견도 나오고 있기 때문입니다.
특히 공시가격을 시세보다 낮추면 정부의 본래 취지와 동떨어지고, 너무 높이면 세 부담이 가중될 수 있다는 지적이 있습니다. 정부가 중간 지점의 현실화율을 정하는 게 관건이 될 전망입니다.
공시가 현실화 폐지를 공식화 하는 이유가 '이것' 무너뜨릴려고?
정책 일관성 확보가 필요
공시가격 산정 제도는 단기간에 쉽게 바꿀 수 없는 사안입니다. 수많은 이해관계자들이 있고, 정부 정책으로 연동되는 만큼 충분한 사전 검토가 필요합니다.
공시가격 현실화 폐지 이후 새로운 기준을 마련해도 향후 그 기준이 지속적으로 유지되어야 합니다. 그렇지 않으면 정책 신뢰도가 추락하고 혼란만 가중될 수 있습니다.
따라서 정부는 이해당사자들의 의견을 충분히 수렴하고, 중장기 정책 기조와의 조화 등 정책 일관성을 확보하는 게 중요할 것으로 보입니다.
법 개정 등 공시가격 제도 보완 병행
부동산공시법 개정 등 법적 보완책도 필요합니다. 현행법에는 공시가격 현실화율 인상 규정이 존재하기 때문입니다.
따라서 정부는 일단 현실화율 인상 규정을 철폐하고, 적정 현실화율 유지와 같은 새로운 개념을 반영할 필요가 있습니다.
아울러 지역별, 유형별 편차 해소 방안도 제도화해야 합니다. 그렇지 않으면 현재와 같은 형평성 시비가 지속될 수밖에 없습니다.
정부는 공시가격 산정체계 전반을 보완하고, 주기적으로 갱신하는 등 제도적 기반을 마련해야 할 것으로 전망됩니다.
마치며.
정부의 공시가격 현실화 폐지 방침은 서민 주거 안정을 위해 필요한 조치입니다. 하지만 그간의 정책 기조와 배치되고 제도 보완이 필수적인 만큼, 향후 정부와 국회의 역할이 중요해 보입니다.
무엇보다 주거 세 부담 완화와 지속가능성을 함께 고려한 적정 현실화율 산정이 관건입니다. 특정 계층이나 부동산 유형에 과도한 혜택이 주어지지 않도록 균형을 잡아야 할 것입니다.
아울러 공시가격 결정 과정의 투명성과 객관성을 높이고, 장기적인 제도 보완이 필요할 것으로 보입니다. 시시각각 변하는 정책으로는 혼란만 가중될 수 있기 때문입니다.
정부가 새로운 공시가격 정책으로 주거 안정과 세 부담 완화라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을지 주목됩니다.
