전세계약시 유의사항, 필수 체크 사항 및 특약 내용, 경매 예방법 총정리

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안녕하세요. 오늘은 전세계약을 하실 때 꼭 알아야 할 주의사항과 특약 내용, 그리고 경매를 예방하는 방법에 대해 자세히 설명드리겠습니다. 전세 계약은 세입자에게 큰 부담이 되는 만큼, 사전에 철저히 준비하는 것이 매우 중요합니다.

전세가기 안당하라면 '이것'을 꼭 알아야한다?

전세계약 시 주의사항

1. 불법건축물 여부 확인

전세계약 전에는 반드시 건축물대장을 확인하여 해당 건물이 불법건축물인지 아닌지를 파악해야 합니다. 불법건축물의 경우 대출이 불가능하므로 전세계약 자체가 어려워질 수 있습니다. 중개업소나 정부24에서 건축물대장을 발급받을 수 있습니다.

2. 소유권 확인

등기부등본을 통해 임대인이 실제 건물 소유자인지 확인해야 합니다. 소유권이 없는 사람과 계약했다가는 큰 피해를 입을 수 있습니다.

3. 근저당 체크

역시 등기부등본으로 임대인이 해당 건물에 근저당을 설정하여 빚을 지고 있는지 살펴봐야 합니다. 근저당이 설정되어 있다면 향후 경매 위험이 있을 수 있습니다.

4. 임대인 계좌로 직접 송금

계약금과 전세금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 이는 추후 분쟁 발생 시 증거자료로 활용할 수 있습니다.

5. 세금 체납 여부 확인

임대인이 해당 건물에 대한 세금을 체납한 사실이 있는지도 꼭 확인해야 합니다. 세금 체납 시 향후 압류 등의 위험이 있을 수 있습니다.

6. 입주 전 주택 상태 확인

실제 입주하기 전에 주택의 현재 상태를 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. 하자나 파손 여부를 확인하여 분쟁의 소지를 미리 제거해야 합니다.

7. 전입신고 및 확정일자 받기

안전한 계약과 이사를 마쳤다고 해도 전입신고와 확정일자 발급은 필수입니다. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

보증금 보호를 위한 법적 대처

1. 대항력 취득

주택의 인도와 전입신고를 마치면 다음날부터 대항력이 발생합니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차 사실을 주장할 수 있는 법적 힘을 의미합니다.

2. 우선변제권 취득

확정일자를 취득하면 우선변제권을 가질 수 있습니다. 이는 임차주택이 경매나 공매될 경우 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

3. 주택임대차 등기

임대인의 동의 하에 주택임대차등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 모두 취득할 수 있습니다. 등기소에 방문하여 절차를 밟으면 됩니다.

전세계약 시 특약 내용

1. 전세자금대출 특약

전세자금대출을 신청하면 대개 2주 정도의 심사기간이 소요됩니다. 원하는 만큼의 대출이 이뤄지지 않을 경우를 대비하여 특약을 해두는 것이 좋습니다.

2. 등기부 권리변동 특약

임차인의 대항력 확보와 계약 안정성을 위해 등기부상 권리변동 사항을 특약에 명시하는 것이 바람직합니다.

3. 선순위 근저당 말소 특약

임차주택에 선순위 근저당이 설정되어 있다면 이를 말소하도록 특약을 체결해야 합니다.

4. 전세보증금반환보증보험 특약

전세보증금을 보험에 가입하여 안전하게 보호받을 수 있도록 특약을 맺는 것이 좋습니다. 이 외에도 수리비, 관리비, 공과금 등에 관한 특약을 체결하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

경매(깡통전세) 예방법

전세계약 전 부동산 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 만약 근저당권이 설정되어 있고, 대출액이 시세의 70%를 초과한다면 향후 경매 위험이 높은 '깡통전세'에 해당합니다.

부동산 등기부등본에서 근저당 설정 여부와 대출 잔액을 확인한 후, 전세금을 더해 주택 시세의 70%를 넘는지 여부를 살펴보시기 바랍니다. 만약 70%를 상회한다면 계약을 극구 자제하는 것이 안전합니다.

한편, 최근 언론 보도에 따르면 주택 임대차 관련 분쟁도 끊이지 않고 있습니다. 전세계약 기간은 2년이지만 실거주 의무기간은 3년 유예되는 등 제도 간 불일치로 인한 갈등이 발생하고 있는 상황입니다. 이처럼 전세계약에는 여러 변수가 작용하므로 사전에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.